[KOR] [부동산] 토지공매 (용어-1)

 

공법적 가치

땅을 활용할 수 있도록 하는 법률, 즉 공법에 의해 생겨나는 가치

 

공법

부동산에 대해 이해관계자들이 지켜야 할 규제사항과 절차 등을 국가가 정해 놓은 것

 

공시지가

국토교통부 장관이 조사하고 평가한 토지의 단위면적당 가격 (매년 업데이트)

-> 이걸 기준으로 건강보험료, 재산세, 보유세 등 각종 세금을 산정한다.

 

표준지공시지가

전국 2700만 필지를 개별적으로 공시지가로 산정하기 어려움, 따라서 대표 50만 필지만 골라 산정

 

개별공시지가

표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 시장, 군수, 구청장이 결정 공시

 

감정평가액

감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐단위로 측정한 것

-> 대부분 최저매각 가격으로 실무에서는 진행하고 있음

 

갭투자

매매가격이 상승하면 이익이 발생할수 있음, 그러나 매매가격이 오히려 떨어지거나 오르는 폭이 적을 경우 주택을 매입할 때의 경비를 포함해서 손해도 가능

 

경매와 공매 비교

- 채무를 변제라는 큰틀에서는 같다.

- 경매는 공매의 일종

- (큰틀에서) 공매란 공공기관이 주체가 되어 실시하는 다양한 경매를 통틀어서 의미

- 수많은 공매 중 법원이 진행하는 것을 경매

- 국세청이 위탁을 받아서 한국자산 관리공사 (캠코)가 진행하는 것을 공매

- 대부분의 공매는 캠코가 진행하는 공매를 의미

 

채권자

돈을 받을 권리가 있는 사람

 

채무자

돈을 돌려줄 의무가 있는사람

 

공매 프로세스

채권자는 세무당국 채무자는 납세의무자임

- 납세의무자(채무자)가 내야 할 세금을 내지 않으면

- 세무 당국(채권자)은 납세의무자의 재산에 압류를 걸어 이것을 공매에 넘김

- 낙찰된 금액으로 세금을 환수

- 다만 세무당국이 체납자의 재산을 직접 압류해서 매각하기는 어렵다 보니

- 한국자산관리공사(캠코)에 공매를 대신 진행해달라고 의뢰

- 캠코는 온비드라는 웹사이트를 이용해서 공매 절차 진행

 

요약 : 세무당국이 세금 환수를 위해 캠코에 의뢰하고 그것을 온비드 사이트에서 진행함

 

경/공매 토지투자 장점

1. 과소토지 (자투리땅) -> 감정가가 저렴

그 이유는 감정가 산출시 기존에 거래되었던 매매 사례를 기준으로 감정하게 되는데 토지의 경우 아파트나 빌라에 비해 매매 사례가 적음 특히 자투리 땅의 경우는 주변에 비교 대상이 드물다 보니 몇년전의 매매 사례를 근거로 물가 상승분만 더해 감정가가 정해짐

-> 개발호재나 발전 등으로 인한 가격상승 내용이 배제되어 있는 경우가 많음 토지는 경매보다 공매가 유리 경매는 개인과 개인간의 금전거래에 의한 이해관계가 충돌 공매 대부분은 세금 체납으로 그 토지에 대한 권리를 포기하다시피하며 감정가에 대한 이의 신청이 별로 없음 (감정가도 낮은편)

 

2. 주택에 비해 낙찰 후 온전히 소유하는데까지 어려움이 덜하다.

아파트 등 주택은 무단으로 점유하는 체납자나 임차인이 있는 경우 내보내기 위해서는 인도명령 (명도)이 필요함 하지만 토지는 점유자가 없는 경우가 대부분임 다만 토지에도 국가경영체 등록을 한 임차인이 있을 수 있으므로 낙찰전에 해당 산업계에 임대차신고가 되어 있는지 확인할 필요는 있음

 

3. 토지는 주택과 달리 주택임대차 보호법 (주임법)의 적용을 받지 않아 권리 분석이 용이함 여기서 말하는 토지는 누가봐도 토지만 있는 전/답/과수원/등이 아니라 구도심 지역의 과소토지를 뜻합니다. 저자가 토지를 보는 주요 포인트는 이해관계인이 있는가, 인허가에 형향을 미치는가, 인접한 땅에 국유지가 존재하는가, 경계침범의 땅인가, 합필이 가능한 땅인가 재개발, 개전축에 포함이 되는 땅인가, 골목길 진인로인가 등 입니다.

 

행위제한

관계 법령에 의해 토지이용 행위등을 제한하는 것, 국토교통부에서 운영중인 토지이용규제정보서비스(루리스)를 보면 해당지역 지구 등의 토지 이용해위에 대해 '가능' 또는 '불가능'등의 행위제한 사항이 명시되어 있음 

 

맹지투자

공법지식으로 수익을 올릴 대표적 방법은 '맹지투자' (사람들은 맹지 즉 길에 접해 있지 않는 땅을 싫어함) 도로에 접해 있지 않으면 건축허가가 나질 않음 (이 때 차가 다닌다고 해서 도로로 인정 받는것은 아님) '너비 4m 이상의 도로에 해당 필지가 2m 이상 접해야함' -> 건축법상 도로 요건을 갖췄다고 보고 건축허가를 받을 수 있음 그보다 도로 폭이나 접해 있는 부분이 좁으면 건축허가를 받기 어려움"

 

건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 '수평투영면적'을 뜻함 즉, 토지를 사용하는 '제한 면적' 건폐율이 60%라고 하면 건물을 지을수 있는 면적이 60%가 아니고 40%는 보존해야한다는 뜻임, 당연히 건폐율이 클 수록 더 넓게 건축이 가능 다시 설명!! 건물을 90도 각도로 내려다보았을 때 차지하는 '수평투영면적이 대지면적의 몇 %를 차지하는냐??? 예) 100평짜리 땅인데 건폐율 80%를 적용 받는 다면 건축물의 수평 투영먼적은 80평 이내여야 한다는 뜻 (100% 넘지 못함)

 

용적률과 건폐율

토지의 용도에 따라 구분됨 국토의계획 및 이용에 관한 법률과 지방자치 단체의 조례로 확인 가능함 토지의 용적률과 건폐율을 알아야 건물을 얼마나 넓게 몇층까지 지을 수 있는지 계산을 할 수 있다.

다만 연면적에 들어가지 않는 건물의 지하층, 지상의 주차장, 피난안전구역과 경사지붕 아래의 대피공간을 잘 감안해야 함

 

감평가

감정평가가격 : 물건이 경/공매에 처음 나왔을 때의 최저가는 감평가의 100%가 기본임 감평가는 해당 물건의 가치가 얼마인지를 감정펴가사들이 정해진 절차에 따라 평가한 금액인데 대부분은 시세와 비슷한 수준에서 결정

 

유찰

경매의 경우 : 기존 최저가에서 20~30% 저감된 가격으로 최저가 매겨짐

 

예시)

감평가 1억_1회차 최저가 1억 -> 2회차 8천 -> 3회차에서는 한번더 80%를 적용한 6.4천

(단, 저감률은 지역마다 상이함)

온비드 공매의 저감률이 회차당 '10%p'

 

예시)

감평가 1억_1회차 최저가 1억 -> 2회차 9천 -> 3회차 8천 경매에 비해 공매가 불리해 보이지만 사실은 그렇지 않음

 

그 이유는 바로!!

 

진행속도의 차이 경매는 한번 유찰되면 다음 입찰기일까지 약 한달,

공매는 일주일 마다 입찰기일이 잡힘 다시 말해 경매는 대략 한달에 20~30% 공매는 매주 10%씩 저감

-> 한달에 40% 정도 저감되는 셈 잔금납부기한

 

경매/공매 모두 입찰할 때 최저가의 10%에 해당하는 금액을 입찰 보증금으로 납부해야만 입찰한 것으로 인정

패찰 시 즉 낙찰이 안되면 돌려받고

낙찰이 되면 이 금액은 법원이나 캠코가 보관함 당연히 보인이 써낸 낙찰가에서 입찰 보증금을 뺀 나머지 잔금을 납부해야만 소유권을 넘겨 받을 수 있음 여기서 차이점!!

 

잔금 납부기간이 경매와 공매가 다름

 

경매의 경우는

: 낙찰이 되면 7일간의 매각허가결정기일이 주어지고

다시 7일간의 매각허가 확정기일을 거친뒤에 잔금 납부기일이 주어짐 죄종적으로 잔금을 납부할 수 있는 기간까지 대략 한달이 조금 넘음 (그 전에 넣어도 상관은 없음)

 

공매의 경우는

낙찰 후 4일이면 매각결정 통지서를 받게 됨,

여기에 잔금 납부기일이 명시되어 있음 낙찰대금이 3000만원 미만일 경우 7일이내, 3000만원 이상이면 30일이내로 잔금을 납부해야함 

 

잔금납부기한 납부하지 않을 경우

"경매/공매 둘다 입찰보증금을 몰수 당합니다.

참고 : 경매에서는 잔금납부일이 지났더라도 새롭게 잡힌 재매각기일 3일전까지는 연체이자를 부담하고 납부함으로써 소유권을 얻을 수 있지만, 공매는 납부최고 기일이 지나면 잔금납부를 할 수 없습니다.

 

 인도명령제도 유무 

경매보다 공매가 심플한데 왜 경쟁률이 공매가 더 낮을까…

큰 이유는 경매에는 있는 이도명령제도라는 것이 있는 반면 공매에는 그런것이 없기 때문 인도명령 제도란 인도,

즉 재산을 넘겨주라고 법원이 점유자에게 명령하는 것을 말함 경매에서는 특별한 경우가 아니라면 신청을 통해 법원이 점유자에게 해당 부동산을 인도하라고 명령을 내려줌.

그러나 공매에서는 인도명을 받기 위해서는 명도 소송을 거쳐야합니다.

명도소송에서 승소해야만 인도명령이 내려지고 강제 집행도 할 수 있음 명도소송은 시간이 몇개월 더 소요될 뿐만 아니라 소송이라는 것 자체로 부담을 느끼는 사람들이 많음.

그래서 공매에 도전하는 사람이 적고 경쟁률도 낮음 하지만!!! 명도소송 역시 반드시 판결까지 가지 않는 경우가 많고 점유이전가처분신청과 채권가압류 등을 활용해서 다소 수월하게 진행하는 것이 가능

 

지상권소멸청구권 (민법 제 287조)

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

밸류맵 (앱)

최근까지 시세를 확인해볼 때 유리함 주소와 면적, 용도지역, 매매대금등을 확인할 수 있음.

국토교통부 실거래가 공개시스템 각 매물의 주변 매매 사례들을 보고 입찰 물건이나 낙찰금액을 산정시도 좋음.

 

근저당

근저당 뜻은 돈을 빌려주고 그 채권(돈을 받을 권리)의 담보(보증)로 부동산에 원금과 이자를 포함한 최고가액을 미리 설정하는 것 입니다.

 

채권최고액

채권최고액은 받을 돈의 원금과 미리에 발생할지 모를 이자까지 포함되어 있는 것입니다.